Predugovor o kupoprodaji nekretnine – Besplatan primjer

Kupoprodaja nekretnina jedan je od najvažnijih pravnih poslova, a predugovor o kupoprodaji ključan je dokument koji definira prava i obveze obje strane prije potpisivanja glavnog ugovora. Ovdje se nalazi detaljan vodič i primjer predugovora, uz objašnjenje što sve trebate prilagoditi kako biste osigurali pravnu ispravnost dokumenta.

Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor je pravni dokument u kojem se Prodavatelj i Kupac obvezuju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine u unaprijed dogovorenom roku. Ovim dokumentom jasno se definiraju svi uvjeti transakcije, pružajući sigurnost obema stranama prije završetka procesa.

Zašto se koristi predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor o kupoprodaji nekretnine koristi se iz više važnih razloga, a glavni cilj je osigurati sigurnost i pravnu zaštitu za obje strane u procesu kupoprodaje nekretnine. Evo nekoliko ključnih razloga zašto se predugovor koristi:

1. Ozbiljnost namjera – Predugovor pokazuje da su i kupac i prodavatelj ozbiljni u svojim namjerama. Kupac pokazuje spremnost za kupnju, a prodavatelj da je spreman prodati nekretninu pod određenim uvjetima.
2. Rezervacija nekretnine – Predugovor omogućuje kupcu da “rezervira” nekretninu za sebe, čime se sprječava prodaja nekretnine trećim osobama u dogovorenom roku.
3. Fiksiranje uvjeta – U predugovoru se fiksiraju osnovni uvjeti kupoprodaje, poput cijene, roka za sklapanje glavnog ugovora i drugih važnih elemenata. To sprječava moguće nesporazume kasnije.
4. Polog (kapara) kao jamstvo – Često se u predugovoru dogovara uplata pologa, što služi kao financijsko jamstvo za obje strane. Ako kupac odustane, prodavatelj zadržava polog, a ako prodavatelj odustane, dužan je vratiti dvostruki iznos.
5. Pravna sigurnost – Predugovor ima pravnu snagu, što znači da ako jedna od strana ne ispuni svoje obveze, druga strana može tražiti naknadu štete ili druge pravne sankcije.
6. Priprema za glavni ugovor – Predugovor služi kao temelj za pripremu svih potrebnih dokumenata i provjera prije sklapanja konačnog ugovora (npr. provjera pravnog statusa nekretnine, priprema za hipoteku itd.).

Koja je razlika između predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine?

Iako su predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine povezani dokumenti, postoji nekoliko ključnih razlika između njih:

Aspekt	Predugovor o kupoprodaji nekretnine	Ugovor o kupoprodaji nekretnine
Svrha	Sklapa se kao preliminarni dogovor koji obvezuje strane da će u budućnosti sklopiti glavni ugovor.	Predstavlja konačni pravni akt kojim se izvršava prodaja nekretnine i prenosi vlasništvo.
Prijenos vlasništva	Ne dovodi do prijenosa vlasništva.	Dovodi do prijenosa vlasništva na kupca.
Pravna snaga	Ima pravnu snagu i obvezuje strane, ali ne regulira konačnu kupoprodaju.	Ima punu pravnu snagu i konačno regulira kupoprodaju nekretnine.
Sadržaj	Sadrži osnovne uvjete budućeg ugovora (cijena, opis nekretnine, rok za sklapanje glavnog ugovora itd.).	Sadrži sve detalje o kupoprodaji, uključujući točan opis obveza stranaka, način plaćanja itd.
Polog (kapara)	Često se koristi kao znak ozbiljnosti namjere.	Obično se ne koristi polog, jer se cijena plaća u cijelosti ili prema dogovorenom planu.
Rok za ispunjenje	Određuje rok unutar kojeg se mora sklopiti glavni ugovor.	Nema roka za ispunjenje, jer se kupoprodaja smatra završenom nakon potpisa i prijema plaćanja.
Uvjeti za raskid	Može se raskinuti pod određenim uvjetima (npr. vraćanje pologa ili naknada štete).	Nakon potpisa, raskid je moguć samo u iznimnim slučajevima (npr. sporazumni raskid ili sudski postupak).

Koje dijelovi sadrži predugovor, i što je potrebno izmjeniti u njemu?

1. Podaci o ugovornim stranama
Unesite točne podatke o Prodavatelju i Kupcu, uključujući:

• Ime i prezime
• Adresu prebivališta
• OIB (osobni identifikacijski broj)

Provjerite da su ovi podaci u skladu s osobnim dokumentima obje strane. Ako su Prodavatelj ili Kupac pravne osobe, navedite i podatke o tvrtki te osobu ovlaštenu za potpisivanje.

2. Detaljan opis nekretnine
Nekretnina mora biti precizno opisana kako bi bila jasno identificirana. Unesite sljedeće:

• Adresa nekretnine
• Broj katastarske čestice i zemljišnoknjižnog uloška
• Površina nekretnine (izražena u kvadratnim metrima)
• Sastavni dijelovi nekretnine, kao što su broj soba, lođa, spremište ili pripadajuće garažno mjesto

Primjer: “Stan na prvom katu zgrade, Matoševa 1, Zagreb, površine 78,25 m², koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, nužnika, dva hodnika, lođe i spremišta.”

3. Kupoprodajna cijena i uvjeti plaćanja
Definirajte ukupnu cijenu nekretnine, iznos kapare i način isplate.

• Kupoprodajna cijena (izražena brojkama i slovima)
• Iznos kapare i način isplate (npr. gotovina, uplata na račun)
• Način isplate ostatka cijene (npr. kredit ili vlastita sredstva)
• Bankovni podaci Prodavatelja, uključujući broj računa i ime banke

Primjer: “Kapara u iznosu od 20.000,00 eura isplaćena je u gotovini prilikom potpisivanja predugovora, dok će ostatak iznosa od 180.000,00 eura biti isplaćen iz stambenog kredita.”

4. Rokovi i uvjeti za sklapanje glavnog ugovora
Postavite jasne rokove za sklapanje glavnog ugovora i isplatu cjelokupnog iznosa. Uključite mogućnost produljenja roka u slučaju više sile.

Primjer: “Glavni ugovor o kupoprodaji bit će sklopljen najkasnije do 31. srpnja 2024. godine, uz uvjet da Kupac do tada osigura stambeni kredit.”

5. Izjava o vlasništvu i teretima
Prodavatelj mora jamčiti da:

• Nekretnina nije opterećena pravima trećih osoba
• Nema uknjiženih ili neuknjiženih tereta
• Nekretnina nije predmet sudskih sporova

6. Posljedice raskida predugovora
Navesti što se događa ako jedna od strana ne ispuni svoje obveze. Primjer:

• Ako Kupac odustane, Prodavatelj zadržava kaparu.
• Ako Prodavatelj odustane, Kupac ima pravo tražiti dvostruki iznos kapare.

7. Podjela troškova
Utvrditi tko snosi troškove kao što su:

• Porez na promet nekretnina
• Javnobilježnički troškovi ovjere potpisa
• Troškovi uknjižbe vlasništva

Primjer: “Sve navedene troškove snosi Kupac.”

8. Uknjižba vlasništva i primopredaja nekretnine
Precizno definirajte uvjete za uknjižbu vlasništva i predaju nekretnine. Prodavatelj je obvezan Kupcu izdati tabularnu izjavu i ostale potrebne dokumente nakon isplate cijelog iznosa.

9. Rješavanje sporova
Odredite sudsku nadležnost za rješavanje eventualnih sporova. Primjer: “Stranke ugovaraju nadležnost Općinskog suda u Zagrebu.”

10. Pravne izjave i dodatne klauzule
Prodavatelj mora izjaviti da nekretnina nije bračna stečevina (ako je primjenjivo). Dodajte i klauzulu o pokušaju mirnog rješavanja sporova prije sudskog postupka.

Pravne napomene

Ovaj primjer predugovora služi kao referenca, ali svaka transakcija ima svoje specifičnosti. Kako biste izbjegli pravne pogreške, preporučujemo konzultaciju s odvjetnikom ili javnim bilježnikom. Također, provjerite zakonodavstvo u vašem području jer se uvjeti i procedure mogu razlikovati.