Ako razmišljate o kupnji ili najmu nekretnine u Hrvatskoj, možda se pitate: koja je razlika između stana i apartmana? Iako na prvi pogled mogu izgledati slično, postoje važne razlike u njihovoj namjeni, pravnim aspektima i troškovima.
Sadržaj
Što je stan?
Stan je prostor namijenjen za svakodnevni život – mjesto gdje živite, radite, odgajate djecu. To je vaš dom. Stanovi su dio stambenih zgrada i koriste se za stalno stanovanje.
Što je apartman?
Apartman je prostor koji se koristi za kratkoročni boravak, najčešće tijekom godišnjih odmora. Namijenjen je turistima i često se nalazi u popularnim turističkim destinacijama. Apartmani su opremljeni za samostalno korištenje, uključujući kuhinju i kupaonicu.
Pravne razlike
Stanovi su registrirani kao stambeni prostori. Možete ih kupiti, prodati ili iznajmiti za dugoročno stanovanje. Za kupnju stana možete koristiti stambene kredite.
Apartmani su registrirani kao turistički smještaj. Ako ih želite iznajmljivati turistima, morate ih kategorizirati i dobiti odgovarajuće dozvole. Za kupnju apartmana često se koriste posebni krediti za turističke djelatnosti.
Je li moguće kupiti apartman stambenim kreditom?
Za kupnju stana možete koristiti stambene kredite koje nude banke. Uvjeti kredita ovise o vašim primanjima, vrijednosti nekretnine i drugim faktorima.
Kupnja apartmana, posebno ako ga planirate iznajmljivati, može zahtijevati drugačiji pristup financiranju. Banke nude posebne kredite za turističke djelatnosti (turistički krediti), a uvjeti ovise o planiranim prihodima od najma i drugim faktorima.
Troškovi
Troškovi stana uključuju režije (struja, voda, grijanje), pričuvu (za održavanje zgrade), porez na promet nekretnina (3% od vrijednosti) i moguće osiguranje.
Osim režija, ako iznajmljujete apartman turistima, morate plaćati turističku pristojbu, porez na dohodak od najma i članarinu turističkoj zajednici. Također, postoje troškovi održavanja i oglašavanja.
Kategorizacija apartmana
Ako planirate iznajmljivati apartman turistima, važno je znati da apartman mora biti kategoriziran. To znači da mora zadovoljiti određene uvjete propisane zakonima i pravilnicima, poput minimalne površine, opremljenosti, sanitarnih uvjeta i slično. Kategorizaciju provodi nadležno tijelo, a nakon što je apartman kategoriziran, dobiva oznaku (npr. tri zvjezdice) koja označava razinu usluge koju pruža. Bez kategorizacije, nije dopušteno legalno iznajmljivati apartman turistima.
Porezi i davanja
Vlasnici apartmana koji ih iznajmljuju turistima obvezni su plaćati određene poreze i pristojbe. To uključuje paušalni porez na dohodak, turističku pristojbu i članarinu turističkoj zajednici. Iznosi ovih davanja ovise o lokaciji apartmana, broju kreveta i drugim faktorima. Na primjer, paušalni porez na dohodak može iznositi od 150 do 300 eura po krevetu godišnje, ovisno o razredu razvijenosti općine ili grada. Turistička pristojba također varira, a članarina turističkoj zajednici određuje se prema prihodima od iznajmljivanja.
Režijski troškovi
Kod stana, režijski troškovi obično uključuju struju, vodu, plin, komunalnu naknadu i pričuvu za održavanje zgrade. Kod apartmana, osim navedenih troškova, treba računati i na dodatne troškove poput čišćenja, promjene posteljine, oglašavanja na turističkim platformama i slično. Također, ako apartman nije kategoriziran, može se voditi kao poslovni prostor, što može rezultirati višim režijskim troškovima.
Je li moguće koristiti stan kao apartman bez prenamjene?
Da, moguće je iznajmljivati stan turistima bez formalne prenamjene u apartman, ali pod određenim uvjetima i uz poštivanje zakonskih propisa.
Kategorizacija i suglasnost suvlasnika
Ako planirate iznajmljivati stan turistima, potrebno je ishoditi rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, što uključuje kategorizaciju stana. Za dobivanje ovog rješenja, stan mora zadovoljiti određene tehničke i sigurnosne uvjete. Također, od 1. siječnja 2025. godine, prema novim zakonskim izmjenama, bit će potrebna suglasnost 80% suvlasnika zgrade za pružanje turističkih usluga u stanu. Ova mjera uvedena je kako bi se reguliralo kratkoročno iznajmljivanje i očuvala kvaliteta života u stambenim zgradama.
Porezne obveze
Vlasnici stanova koji ih iznajmljuju turistima obvezni su plaćati porez na dohodak od iznajmljivanja, koji se može obračunavati paušalno ili prema stvarnom prihodu. Također, od 1. siječnja 2025. godine, uveden je porez na nekretnine koji se plaća za nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje ili dugoročni najam (najmanje 10 mjeseci godišnje). Iznos poreza određuje se po metru kvadratnom i ovisi o odluci jedinice lokalne samouprave.
Je li moguce prenamjeniti apartman u stan?
Da, moguće je prenamijeniti apartman u stan u Hrvatskoj, ali postupak zahtijeva ispunjavanje određenih uvjeta i pribavljanje potrebnih dozvola.
Koji je postupak prenamjene apartmana u stan?
- Provjera prostorno-planske dokumentacije: Prvo je potrebno utvrditi je li prenamjena u skladu s prostorno-planskom dokumentacijom. Ako je zgrada etažirana, prema Zakonu o prostornom uređenju, članak 151., potrebno je predati zahtjev za prenamjenom prostora.
- Podnošenje zahtjeva za promjenu namjene: Zahtjev za promjenu namjene i uporabe građevine podnosi se nadležnom upravnom tijelu, poput Gradskog ureda za prostorno uređenje u Zagrebu. Dozvola se izdaje po zahtjevu vlasnika postojeće građevine ili njezine samostalne uporabne cjeline.
- Pribavljanje potrebne dokumentacije: Zahtjevu je potrebno priložiti dokaz vlasništva građevine (ili njezine samostalne uporabne cjeline) i druge relevantne dokumente.
- Upis promjene u katastar i zemljišne knjige: Nakon dobivanja dozvole, potrebno je ažurirati podatke u katastru i zemljišnim knjigama kako bi se nova namjena službeno evidentirala.
Preporučuje se konzultirati s nadležnim tijelima ili stručnjacima za nekretnine kako biste dobili točne i ažurirane informacije prije pokretanja postupka prenamjene.
