Kupnja, prodaja ili nasljeđivanje nekretnine u Hrvatskoj gotovo uvijek uključuje određene porezne obveze. Jedan od najvažnijih među njima je porez na promet nekretninama, koji se plaća prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom. U nastavku donosimo pregled svega što trebate znati — od toga tko ga plaća, koliki je, do mogućnosti plaćanja na rate.

Što je porez na promet nekretninama?

Porez na promet nekretninama je porez koji se plaća prilikom svake kupnje, darovanja ili drugog prijenosa vlasništva nad nekretninom ako se na tu transakciju ne obračunava PDV. Drugim riječima, ako kupujete nekretninu od fizičke osobe, a ne od tvrtke koja je u sustavu PDV-a, gotovo sigurno ćete morati platiti ovaj porez.

Tko plaća porez?

Porez na promet nekretninama plaća kupac, odnosno stjecatelj nekretnine. Ako se radi o darovanju, porez plaća osoba koja prima dar, a kod nasljeđivanja obveza ovisi o stupnju srodstva (bliski nasljednici su oslobođeni).

Kolika je stopa poreza?

Od 1. siječnja 2019. godine, stopa poreza na promet nekretninama iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine. Tržišnu vrijednost procjenjuje Porezna uprava na temelju ugovorene cijene i podataka o cijenama sličnih nekretnina u okolici.

Kada se porez ne plaća?

Postoji više situacija u kojima niste obvezni platiti porez na promet nekretninama. Najčešći slučajevi oslobođenja su:

1. Kupnja nove nekretnine s PDV-om – ako kupujete stan ili kuću od investitora koji je u sustavu PDV-a, porez na promet se ne plaća.
2. Nasljeđivanje nekretnine – ako ste u prvom nasljednom redu (dijete, roditelj, supružnik), ne plaćate porez.
3. Darovanje između članova uže obitelji – također se ne plaća u određenim slučajevima
4. Prijenos vlasništva u razvodu braka ili razvrgnuću suvlasništva – moguće oslobođenje pod određenim uvjetima.

Rokovi i prijava poreza

Nakon što potpišete ugovor o kupoprodaji, dužni ste u roku od 30 dana prijaviti prijenos nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Porezna uprava zatim utvrđuje visinu poreza i šalje vam rješenje o utvrđenom porezu, a rok za plaćanje iznosi 15 dana od primitka rješenja.

Može li se porez na promet nekretninama platiti na rate?

Da, porez na promet nekretninama se može platiti na rate, ali nije automatski. Kupac mora podnijeti pisani zahtjev Poreznoj upravi za odgodu ili obročnu otplatu porezne obveze.

Prema Općem poreznom zakonu, Porezna uprava može odobriti do 24 mjesečne rate, uz obračun zakonske zatezne kamate. Odobrenje ovisi o razlozima koje navedete — najčešće se odobrava ako dokažete da bi jednokratno plaćanje ugrozilo vašu egzistenciju ili redovno podmirivanje drugih obveza.

U praksi, za obročno plaćanje potrebno je:

1. Podnijeti zahtjev Poreznoj upravi prije isteka roka za plaćanje (dakle, u roku 15 dana od primitka rješenja).
2. Obrazložiti razloge i, po potrebi, priložiti dokaze
3. Po odobrenju, Porezna uprava donosi posebno rješenje s planom otplate i rokovima.

Ako se rate ne plaćaju na vrijeme, rješenje se stavlja izvan snage, a dug prelazi u prisilnu naplatu.

Kako se plaća porez?

Porez se plaća na račun državnog proračuna, prema uputama u rješenju Porezne uprave. Plaćanje se obavlja putem banke, internetskog bankarstva ili pošte, uz obavezno navođenje poziva na broj odobrenja.

Što ako se porez ne plati na vrijeme?

Ako ne platite porez u roku, Porezna uprava može obračunati zatezne kamate, pokrenuti ovrhu ili blokadu računa. Stoga se, ako niste u mogućnosti platiti odjednom, preporučuje pravovremeno zatražiti plaćanje na rate.

Što s preprodajom nekretnine?

Kod svake nove prodaje nekretnine ponovno se obračunava 3% poreza za novog kupca, osim ako se primjenjuje PDV. Ako nekretninu prodate unutar dvije godine i ostvarite dobit, moguće je da će se razlika tretirati kao oporezivi kapitalni dobitak.